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一本书读懂中国房地产

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  • 类别:综合书籍
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关键词:中国房地产   读懂   魏正源
资源简介
一本书读懂中国房地产
出版时间: 2019

内容简介
  如果对中国房地产市场做一个概括,大概可以如是说:一个字“涨”,两个字“折腾”,三个字“放卫星”,四个字“雾里看花”,五个字“死了都要买”,六个字“玩的就是心跳”,七个字“让我欢喜让我忧”,八个字“有多少事可以重来”,九个字“房的心事你永远不懂”,十个字“如果离开你我如何幸福”。一句话:想说爱你并不是一件很容易的事。房,就是这样让百姓欢喜,让百姓忧,其主要的原因就是房价一日三变,居高不下,飞速上涨。在这一章里,我们主要来看一看商品房的高价是如何炼成的。房屋质量问题已经引起了全社会的关注,诸如墙体裂缝、屋顶开裂、窗子关不严、下水道堵塞、暖气管不热等等。从实际工作来看,影响施工项目质量的五大因素是:施工人员、管理人员的技术水平、能力及知识等;施工机械、机具等设备的技术先进程度及应用;施工中使用的材料的质量优劣;施工工艺、方法的先进性、科学性;施工场地条件(水、电、场地、气候等)的好坏,工程外部环境(相关机构等)好坏等。而影响工程项目质量的因素,包括设计、施工责任、材料、使用责任及其他因素五个方面。本章结合这些因素来谈谈商品房的质量问题。

第一章 中国商品房的诞生
住房是人生活的必需品,它承担着亿万人的安宁与健康。安全、舒适、宽
敞、明亮、温馨的住房是多少人对家的向往。近40年来,我国住房制度几经变
革,未来又会走向何方?预知未来,先知历史。还是让我们潜入房地产市场的海
底,先探知一下中国房地产的前世今生,以便更好地寻求对策,使房地产市场能
够更好地造福中国,造福百姓。
第一节 中国商品房市场的复活与繁荣 / 2
1.公房出租:免费的午餐吃不饱 / 2
2.公房补贴出售:住房改革拉开序幕 / 7
3.提高住房租金建立住房公积金:政策驱动城镇居民购买住房 / 11
4.福利分房停止:逐步实行住房分配货币化,商品房制度全面实行 / 16
5.国民经济的支柱产业:房地产市场的波涛翻滚,不断反转 / 23
6.骑虎难下:房地产市场在反复调控中快速增长 / 28
7.供给侧改革:去库存 / 37
8.住房制度改革评述 / 38
9.住房改革向何处去 / 40
第二节 从土地到商品房的行走轨迹 / 43
1.开发商拿到土地出让合同的过程 / 43
2.房地产建设项目行政许可程序 / 47
3.开发商与有关机构和部门的协商沟通 / 49
第二章 商品房的高价是如何炼成的
如果对中国房地产市场做一个概括,大概可以如是说:一个字“涨”,两个
字“折腾”,三个字“放卫星”,四个字“雾里看花”,五个字“死了都要买”,
六个字“玩的就是心跳”,七个字“让我欢喜让我忧”,八个字“有多少事可以重
来”,九个字“房的心事你永远不懂”,十个字“如果离开你我如何幸福”。一句
话:想说爱你并不是一件很容易的事。房,就是这样让百姓欢喜,让百姓忧,其
最主要的原因就是房价一日三变,居高不下,飞速上涨。在这一章里,我们主要
来看一看商品房的高价是如何炼成的。
第一节 商品房的价格确定 / 52
1.政府对房价及其构成的明确规定 / 52
2.房地产开发建设、税收费用及相应成本 / 54
第二节 推高商品房价格的主要因素 / 57
1.政府方面的因素 / 58
2.开发商方面的因素 / 67
3.通货膨胀的影响 / 75
4.投资与投机推波助澜 / 76
5.租房市场的影响 / 81
6.民众的保值和恐慌心理 / 82
7.大城市的虹吸效应 / 85
第三节 高房价究竟是谁之过 / 87
1.政府与开发商之间的口水战 / 87
2.中央政府与地方政府之间的“游击战” / 89
3.开发商与公众的心理战 / 91
第三章 商品房的低质是如何造就的
房屋质量问题已经引起了全社会的关注,诸如墙体裂缝、屋顶开裂、窗子
关不严、下水道堵塞、暖气管不热等等。从实际工作来看,影响施工项目质量的
五大因素是:施工人员、管理人员的技术水平、能力及知识等;施工机械、机具
等设备的技术先进程度及应用;施工中使用的材料的质量优劣;施工工艺、方法
的先进性、科学性;施工场地条件(水、电、场地、气候等)的好坏,工程外部
环境(相关机构等)好坏等。而影响工程项目质量的因素,包括设计、施工责
任、材料、使用责任及其他因素五个方面。本章结合这些因素来谈谈商品房的质
量问题。
第一节 商品房建筑标准的确定 / 96
1.民用建筑的使用年限问题 / 96
2.民用建筑的安全性问题 / 103
第二节 建筑材料现状 / 108
1.主要建筑材料的质量问题 / 108
2.建筑装饰装修产品的质量问题 / 113
3.建材存在质量问题的原因 / 115
第三节 施工过程的质量监管 / 117
第四节 建筑从业人员队伍现状 / 119
1.建筑行业中农民工建筑队伍的现状 / 119
2.建筑行业中其他从业人员的现状 / 121
第五节 影响工程质量的其他因素 / 123
1.压缩工期:一味图快导致的质量问题 / 123
2.压低造价:层层转包下的“豆腐渣工程” / 124
3.商品房预售制度:导致更加忽视房屋质量 / 125
第四章 商品房的维权与维修
众所周知,商品房的低质带来住房的诸多问题,开发过程的各种违规行为
更加剧了这些矛盾,购买过程中的信息不对称、开发商的预制陷阱,法律的不健
全等等多重因素,导致了购买商品房后一旦遇到问题,与开发商的冲突也在所难
免。如何摆脱维权困境?本章展示了当下买房维权的艰辛,分析了买房维权难的
原因,重点在于强调指出了普通消费者要加强内功,增加购房的相关知识,做到
防患于未然,尽可能地降低购房风险。
第一节 艰辛维权路 / 128
1.我的买房维权经历 / 128
2.买房维权究竟有多难 / 136
第二节 维权难的原因 / 138
1.原因一:政府职能的削弱 / 139
2.原因二:消费者协会先天不足 / 139
3.原因三:仲裁局限性大 / 140
4.原因四:法律支持力度不够 / 141
5.原因五:检测等服务机构服务不到位 / 141
6.原因六:开发商的拖延战术 / 141
第三节 自我救赎降低维权之难 / 143
1.消费者的自我救赎之合同篇 / 143
2.消费者的自我救赎之收房篇 / 146
3.消费者的自我救赎之维修篇 / 148
4.消费者的自我救赎之方法篇 / 149
第五章 房地产业的法律和政策思考
无论是谁,真的解决了老百姓住房难的问题,就是利国利民。为此,在
这一章中将对于现行法律政策存在的问题进行浅析,然后探讨政策法律修改的
路径。
第一节 现行法律政策存在问题浅析 / 152
1.问题一:对违法行为处罚力度不够 / 153
2.问题二:对于消费者的保护力度不够 / 154
3.问题三:上下位法规定不一致 / 155
第二节 政策法律修改的路径探讨 / 156
1.思虑周全,发挥政策导向作用 / 156
2.将法律完善后再行出台实施 / 158
第六章 中国住宅的未来
中国住宅市场的主要症状是:冷热不均,总体有余而局部不足,大城市人
满为患而欲往者源源不断,致使房价居高不下、涨势汹涌;小城市人力不足而欲
去者大有人在,房价大致稳定;普通民居房价高下相差甚巨。针对这些症状,可
行的治疗手段是标本兼治,先易后难。为了中国住宅市场的未来,本章进行了积
极的探讨,旨在希望中国经济不出现大的震荡,老百姓的利益能够得以保障,开
发商可以活下去或者重新转型,社会经济能够正常运转,社会基本保持稳定,房
价理性回归,土地财政终结,各方面的损失降到最低,引导房地产的巨大产能从
事其他行业。
第一节 给住宅房地产业一个准确的定位 / 160
1.房子的定位为什么不够明确 / 160
2.住宅房地产业定位策略:标本兼治 / 163
第二节 节约资源量须减少空置建造 / 165
1.房子空置问题突出 / 165
2.解决房子空置的关键:先立业后立城 / 168
第三节 宽敞舒适是现代住房的起码要求 / 170
1.我国居民住宅面积的现状 / 170
2.关于房子实际使用面积的建议 / 172
3.“旧屋扩建改造工程”方案 / 174
第四节 变经济适用房为共有产权房 / 175
1.经济适用房为什么要取消 / 175
2.共有产权房的好处 / 176
第五节 取消住宅地产的土地拍卖制度 / 177
1.住宅地产土地拍卖制度的弊端 / 177
2.叫停住宅用地的招拍挂是当务之急 / 178
第六节 提高住宅建设标准,加强质量管理,建设百年住宅 / 181
1.提高民居抗震设防指数 / 181
2.延长民居设计使用年限 / 181
3.提高民居建材标准 / 182
4.加强施工建设过程的监督管理 / 182
5.改革验收制度 / 183
6.加强建筑队伍的建设和培养 / 183
7.梳理建筑领域的相关法律法规 / 183
第七节 合理的税收制度设计和住房价格 / 185
1.中国房地产税收与房价构成的现状 / 185
2.税收制度的改革和房价的构成 / 187
第八节 让商品房维权变得简单有效 / 190
1.住房维权存在的机制问题 / 190
2.维护住宅房地产市场秩序的几点建议 / 191
附录1:《中华人民共和国城市房地产管理法》/ 199
附录2:作者对现行中华人民共和国城市房地产管理法的修改建议/ 213
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